Compra, renta y valuación de vivienda en Cuernavaca y su región
Localhomebuyermx.club trabaja la operación completa dentro de una zona conocida: búsqueda de casa para comprar o rentar, valuación con perito, contratos de arrendamiento con inventario y armado del expediente hasta la firma ante notario público. Este libro reúne lo que se pregunta en la banqueta y lo pone en renglones.
Quiénes somos y con qué método trabajamos
La casa por dentroLocalhomebuyermx.club S.A. de C.V. es una empresa privada de servicios inmobiliarios que trabaja su propia región desde 2018. No somos notaría, no somos institución de crédito y no somos unidad de valuación: coordinamos a quienes sí lo son, y por lo que hacemos nosotros respondemos con nombre y RFC a la vista, LOC180508K75.
- L-01Búsqueda
- Recorremos la zona con una hoja fija de casillas, no con la memoria del recorrido.
- L-02Valuación
- Coordinamos al perito valuador y explicamos qué tipo de documento necesitas antes de pagarlo.
- L-03Renta
- Contrato, inventario con fotografías fechadas, revisión de quien solicita y administración mensual si se pide.
- L-04Venta
- Revisamos el legajo del propietario antes de poner precio, no después de que nadie llamó.
- L-05Cierre
- Armamos el expediente para la notaría y seguimos el trámite hasta que el derecho queda inscrito.
Comprar en tu zona: lo que no sale publicado
El acento de esta casa| Lo que se pregunta en la zona | Dónde se averigua de verdad |
|---|---|
| ¿El agua llega todos los días? | Con el organismo operador del municipio y con dos vecinos de la misma cuadra, no con quien vende. |
| ¿La calle se inunda en temporada? | Marcas de humedad en las bardas, rejillas tapadas y la memoria de quien lleva años ahí. |
| ¿Qué se puede construir enfrente? | En el uso de suelo vigente del municipio; lo que hoy es un lote baldío mañana puede ser cuatro niveles. |
| ¿El fraccionamiento está entregado al municipio? | De eso depende quién repara la calle y quién cobra el mantenimiento. |
| ¿La casa tiene ampliación no manifestada? | Comparando la escritura con lo que se ve; la diferencia se regulariza ante la autoridad local. |
Cómo se levanta una visita
Plancha A · recorridoDos casas se comparan solo si las dos se midieron igual. Por eso la visita se levanta con casillas y se firma el mismo día, antes de que el recuerdo acomode las cosas a favor de la que gustó más.
Los papeles que se piden antes del anticipo
Expediente del inmueble| Documento | Quién lo tiene | Qué demuestra |
|---|---|---|
| Escritura pública inscrita | Quien vende | Que es el titular y que el derecho ya está inscrito en el Registro Público de la Propiedad. |
| Certificado de libertad de gravamen | Registro Público de la Propiedad | Que no hay hipoteca ni embargo anotados sobre el inmueble. |
| Boleta de predial al corriente | Tesorería municipal | Que no se hereda un adeudo de contribución local. |
| Recibo de agua sin adeudo | Organismo operador | Que el servicio se puede poner a nombre de quien compra. |
| Constancia de no adeudo de mantenimiento | Administración del condominio | Que la cuota está pagada y cuál es el monto real del año en curso. |
| Identificación y estado civil de quien vende | Quien vende | Si hace falta la firma del cónyuge o el consentimiento de copropietarios. |
Cuatro documentos que la gente llama avalúo
Valor y quién lo firma| Documento de valor | Quién lo firma | Para qué sirve y cuánto dura |
|---|---|---|
| Avalúo comercial | Perito valuador con registro | Poner un rango antes de publicar o de ofertar. Dura lo que indique el propio documento. |
| Avalúo para crédito | Una unidad de valuación que tenga autorización de la SHF | Es el único que acepta el banco, el INFONAVIT o el FOVISSSTE, y su vigencia la fija quien presta. |
| Avalúo catastral o fiscal | Autoridad municipal o perito autorizado | Es la base de las contribuciones que cobra el municipio, nunca una referencia de venta; vale lo que diga la norma local. |
| Opinión de valor | Asesor inmobiliario | Orientación de mercado; no sirve ante banco ni ante autoridad y no tiene vigencia formal. |
Lo que se paga además del precio
Gastos de la operación| Concepto | Quién lo cobra | Cómo se calcula |
|---|---|---|
| Impuesto local de adquisición (ISAI) | Tesorería municipal | Tarifa del municipio sobre el valor de la operación. |
| Notaría | Notario público | Arancel del estado más gastos del expediente. |
| Inscripción registral | Registro Público de la Propiedad | Derechos estatales por el cambio de titular. |
| Avalúo | Perito o unidad de valuación | Superficie, tipo de inmueble y uso del documento. |
| Trámites del crédito | Banco, INFONAVIT o FOVISSSTE | Apertura, seguros y comisiones de la carátula. |
| Nuestro honorario | Esta empresa | Lo firmado antes de empezar, más IVA del 16 % con CFDI. |
- Cinco de seis no los cobramos nosotros. Van al municipio, a la notaría, al registro y a quien presta; por eso se calculan aparte desde la primera conversación.
- El ISAI cambia de municipio a municipio. Dos casas del mismo precio en municipios vecinos no pagan igual, y la tarifa se consulta en la tesorería que corresponda.
- El IVA no cae en todo. La enajenación de casa habitación tiene tratamiento propio; los honorarios profesionales sí lo causan al 16 % y se amparan con CFDI ante el SAT.
Antes de firmar el crédito pide la carátula y léela completa: ahí vienen el CAT, los seguros obligatorios y las comisiones que nadie menciona en la llamada.
Si alguien te ofrece «arreglar» el impuesto local o bajar el valor declarado, cierra la conversación. Eso no es un ahorro: es un problema con fecha de vencimiento.
Rentar: contrato e inventario
Arrendamiento| Punto del contrato | Le toca al arrendador | Le toca al arrendatario |
|---|---|---|
| Depósito en garantía | Recibirlo y devolverlo al término, descontando solo lo que el contrato permita. | Entregarlo contra recibo escrito y fechado. |
| Inventario de entrega | Levantarlo con fotografías del día. | Firmarlo únicamente si coincide con lo que ve. |
| Reparaciones | Estructura, techo e instalaciones ocultas. | Lo del uso diario y los desperfectos que causó. |
| Servicios | Entregar sin adeudos y demostrarlo. | Pagar los consumos del periodo que habita. |
| Aviso de terminación | Avisar con la anticipación pactada. | Avisar igual y entregar como recibió, salvo desgaste normal. |
- Recibo por todo. El depósito, la primera renta y cualquier adelanto se entregan contra papel firmado y fechado.
- Fotografías con fecha. Valen más que diez páginas de descripción cuando llega la entrega.
- Desgaste normal. No se descuenta del depósito; lo que sí se descuenta tiene que estar escrito.
- Servicios a nombre de quien habita. Evita discusiones al final y deja claro quién debe qué.
- Aviso con anticipación. El plazo lo marca el contrato y el código civil del estado, no la costumbre.
- Revisión de quien solicita. Se hace igual para todos y con los mismos documentos, sin excepciones por conocidos.
Casi todos los pleitos de arrendamiento se resuelven leyendo dos cosas: el contrato y el inventario del día de entrega. Sin inventario gana quien tenga mejor memoria y más paciencia.
El arrendamiento se rige por el código civil de cada estado y los plazos de aviso no son iguales en todo el país.
Dónde trabajamos
Plancha B · coberturaTrabajamos donde podemos ir, ver y volver el mismo día. Fuera de este círculo damos seguimiento, pero avisamos antes si la visita la hará alguien más.
- CuernavacaOficina principal y visitas el mismo día
- JiutepecZona industrial y vivienda de reventa
- TemixcoCasas con terreno y obra por etapas
- Emiliano ZapataFraccionamientos recientes y obra nueva
- XochitepecVivienda vacacional y de fin de semana
- YautepecCasas de pueblo y terrenos con servicios
- TepoztlánRestricciones de imagen urbana más estrictas
Preguntas que llegan a la oficina
Respuestas sin adorno¿Me conviene comprar en la colonia donde ya vivo?
A veces sí y a veces es la peor idea: conoces la cuadra pero pagas la nostalgia. Lo que hacemos es poner en la misma hoja lo que ganas por conocer el entorno y lo que pierdes por no comparar con municipios vecinos.
¿Puedo comprar una casa sin escritura, «con papeles de posesión»?
Se puede pagar por ella, pero no se compra propiedad. Sin escritura inscrita en el Registro Público de la Propiedad no hay derecho oponible a terceros, y ningún banco presta sobre eso. Antes de entregar dinero hay que saber si el título se puede regularizar y cuánto cuesta.
¿Ustedes fijan el precio de mi casa?
Entregamos un rango con operaciones cerradas de la misma zona y te explicamos cada comparable. El precio de cierre lo pone el mercado el día de la firma, y prometerlo de antemano sería mentir.
¿Consiguen el crédito?
No. Ordenamos el expediente y te acompañamos a la ventanilla, pero aprobar, negar y poner condiciones le corresponde al banco, al INFONAVIT o al FOVISSSTE.
¿Cuánto cobran y cuándo?
El honorario y el alcance se firman antes de empezar y se facturan con CFDI más IVA del 16 %. Si la operación no se cierra no hay honorario de éxito; se cobra lo que efectivamente se trabajó.
¿Atienden municipios fuera de la ciudad?
Sí, los de la región que aparecen en la lista de esta página. Fuera de ese círculo damos seguimiento, pero avisamos antes si la visita no la podemos hacer nosotros.
¿Qué pasa con el agua en la zona?
Es el punto que más pleitos provoca aquí. Revisamos el contrato del servicio, el adeudo y la periodicidad real del suministro con el organismo operador del municipio antes de que firmes nada.